リノベーションで住宅ローン減税は使える？2026年の条件・控除額・申請方法を解説

リノベーションのためにローンを組むとき、「住宅ローン減税（住宅ローン控除）は使えるの？」と気になる方も多いのではないでしょうか。

結論からいうと、リノベーションでも一定の条件を満たせば住宅ローン減税を利用できます。

2026年以降に一定の増改築・リフォームを行う場合、対象となる住宅ローンの年末残高の0.7％を10年間、所得税などから控除できる制度があります。増改築の場合の借入限度額は2,000万円のため、計算上の最大控除額は10年間で140万円です。

ただし、「リノベーションローン」という名前のローンを借りれば自動的に住宅ローン減税を受けられるわけではありません。

返済期間、工事内容、工事費、床面積、所得などの要件を満たし、対象工事であることを証明する必要があります。

また、「今住んでいる自宅をリノベーションする場合」と「中古住宅を購入してリノベーションする場合」では、適用される住宅ローン減税の考え方も異なります。

この記事では、2026年度の制度内容をもとに、リノベーションで住宅ローン減税を受ける条件、控除額、対象工事、必要書類まで整理します。

リノベーションでも住宅ローン減税を受けられる

住宅ローン減税は、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合だけの制度ではありません。

自分が所有し、実際に住む住宅へ一定の増改築等を行った場合も、要件を満たせば住宅ローン減税の対象になります。

2026年1月1日から2030年12月31日までに一定の増改築等を行って居住する場合、住宅ローン減税の適用期間が設けられています。

項目	2026年以降の増改築の場合
控除率	年末ローン残高等の0.7％
借入限度額	2,000万円
控除期間	10年間
計算上の最大控除額	140万円
ローン返済期間	10年以上
合計所得金額	2,000万円以下
床面積	原則40㎡以上

床面積40㎡以上50㎡未満の住宅については、合計所得金額1,000万円以下であることが必要です。合計所得金額が1,000万円を超える場合は、50㎡以上が必要になります。

重要なのは、住宅ローンの商品名ではなく「借入条件・住宅・工事内容が税制上の要件を満たしているか」です。

自宅リノベーションで住宅ローン減税を受ける主な条件

すでに所有している自宅をリノベーションする場合、主に次の条件を確認します。

これら以外にも、譲渡所得の特例との関係など個別の要件があります。

そのため、「工事費が100万円を超えているから使える」「10年以上のローンだから使える」と1つの条件だけで判断しないようにしてください。

ローンの返済期間が10年以上必要

住宅ローン減税（増改築）では、対象となる住宅ローン等について10年以上にわたり分割して返済する契約であることが必要です。

そのため、リフォームローンやリノベーションローンを利用していても、返済期間が10年未満であれば、この住宅ローン減税の要件を満たしません。

ローンを比較するときは金利だけでなく、返済期間・融資対象・住宅ローン減税に必要な年末残高証明書を発行できるかなども金融機関へ確認しましょう。

対象工事費が100万円を超える必要がある

増改築の住宅ローン減税では、対象となる工事にかかった費用から補助金等を差し引いた金額が100万円を超えていることが要件の1つです。

ここで注意したいのは、リノベーション工事の総額が100万円を超えていれば必ず条件を満たすわけではないことです。

住宅ローン減税の対象となる「一定の増改築等」に該当する工事費で判断します。

補助金を利用した場合は、その金額を差し引いて判定するため、補助金を申請する予定がある場合も事前に確認しましょう。

床面積は原則40㎡以上

2026年以降の住宅ローン減税では、床面積要件が40㎡以上に緩和されています。

ただし、40㎡以上50㎡未満の住宅で控除を受ける場合は、合計所得金額1,000万円以下である必要があります。

また、床面積は広告や販売図面の面積ではなく、登記簿上の面積で判定します。

マンションを検討している場合、販売資料に表示される専有面積と登記面積が一致しないことがあるため注意してください。

工事完了後6ヶ月以内に入居する

住宅ローン減税を受けるためには、住宅の引き渡しまたは増改築工事の完了後、6ヶ月以内に居住を開始する必要があります。

また、控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していることも要件です。

工事をした年ではなく、工事完了後に居住を開始した年が控除開始の基準になる点も覚えておきましょう。

すべてのリノベーション工事が住宅ローン減税の対象になるわけではない

「リノベーション」という言葉自体に、住宅ローン減税上の特別な定義があるわけではありません。

住宅ローン減税では、実際に行った工事が税制上の「増改築等」に該当するかによって判断されます。

対象となる工事は、大きく次の6種類に分けられています。

区分	工事の概要
第1号工事	増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替え
第2号工事	マンションの床・階段・間仕切壁などについて一定規模以上行う修繕・模様替え
第3号工事	居室・キッチン・浴室・トイレ・洗面所・玄関・廊下などの床または壁全部について行う修繕・模様替え
第4号工事	一定の耐震基準に適合させる工事
第5号工事	一定のバリアフリー改修
第6号工事	一定の省エネ・断熱改修

たとえば、間取りを大きく変更するフルリノベーションでも、具体的な工事内容を確認して対象区分を判定します。

一方で、壁紙を一部張り替えた、設備を単純に交換したというだけで、必ず住宅ローン減税の対象になるわけではありません。

「リノベーションだから対象」「リフォームだから対象外」という分け方ではなく、実際の工事内容で判断することが重要です。

2026年の住宅ローン減税は年末残高の0.7％を10年間控除

自宅の増改築で住宅ローン減税を利用する場合、控除額は基本的に年末時点の対象ローン残高等×0.7％で計算します。

ただし、対象となる借入額には2,000万円の上限があります。

年末時点の対象ローン残高	0.7％で計算した年間控除額
500万円	3万5,000円
1,000万円	7万円
1,500万円	10万5,000円
2,000万円	14万円
3,000万円	借入限度額2,000万円のため最大14万円

2,000万円×0.7％＝14万円なので、10年間まったく残高が減らないと仮定した場合の計算上の最大額が140万円です。

実際にはローン返済によって年末残高が減っていくため、「誰でも140万円戻る」という意味ではありません。

さらに、住宅ローン減税は支払った税額を超えて無制限に現金が戻る制度でもありません。

所得税から控除しきれない場合は一定範囲で翌年度の住民税からも控除されますが、実際に受けられる金額は所得や納税額によって変わります。

「最大控除額」と「自分が実際に受けられる控除額」は別として考えましょう。

中古住宅を購入してリノベーションする場合は考え方が変わる

中古住宅を購入して、そのままリノベーションする場合は少し注意が必要です。

この場合、単純に「増改築だけの住宅ローン減税」を見るのではなく、中古住宅の取得に対する住宅ローン減税も関係します。

2026年以降は、省エネ性能など一定の性能を持つ既存住宅について住宅ローン減税が拡充されています。

2026年以降に取得する既存住宅	借入限度額	控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅	3,500万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	13年
その他の既存住宅	2,000万円	10年

子育て世帯・若者夫婦世帯では、一部の住宅について借入限度額が上乗せされる場合があります。

つまり、「中古住宅を買ってリノベーションするケース」と「所有している自宅だけをリノベーションするケース」では、同じ控除上限・控除期間になるとは限りません。

住宅の性能、取得形態、借入内容によって扱いが変わるため、物件購入と工事費をまとめて借りる場合は、融資を受ける金融機関と税務上の取扱いを事前に確認してください。

「物件購入＋リノベーション」は一体型住宅ローンを利用できる場合がある

中古物件の購入費とリノベーション費をまとめて借りられる住宅ローン商品は、一般に「一体型ローン」などと呼ばれます。

物件購入用の住宅ローンと工事用ローンを別々に組むより、返済や資金管理を一本化できることがあります。

方法	特徴	確認したいこと
一体型住宅ローン	物件購入費とリノベ費をまとめて借りる	融資実行時期・工事見積もりの提出期限
住宅ローン＋リフォームローン	購入費と工事費を別々に借りる	金利・返済期間・諸費用
自己資金＋住宅ローン	工事費の一部または全部を自己資金で負担	手元資金を残せるか

ただし、「一体型ローンなら住宅ローン減税を最大限使える」と自動的に決まるわけではありません。

借入対象、住宅性能、取得時期、工事内容などによって控除の扱いが変わるため、ローン契約前に金融機関へ確認しましょう。

リノベーションローンと住宅ローンの違い

リノベーション費用を借りる方法としては、住宅ローンのほか、金融機関が提供するリフォームローン・リノベーションローンなどがあります。

商品名や条件は金融機関ごとに異なりますが、一般的には次のような違いがあります。

項目	住宅ローン・一体型ローン	リフォームローン等
主な用途	住宅購入、商品によっては購入＋リノベ	自宅の改修費
担保	住宅・土地へ抵当権を設定する商品が一般的	無担保の商品も多い
借入可能額	比較的大きい	住宅ローンより小さい商品が多い
返済期間	長期間を設定できる商品が多い	住宅ローンより短い商品もある
金利	比較的低い傾向	無担保型は高くなる傾向
住宅ローン減税	要件を満たせば対象	商品名ではなく返済期間・工事内容等で判断

特に注意したいのが、住宅ローン減税の欄です。

リフォームローンだから住宅ローン減税を使えない、住宅ローンだから必ず使える、という単純な区分ではありません。

住宅ローン減税を前提として資金計画を立てる場合は、候補となる金融機関へ次の点を確認しておきましょう。

住宅ローン減税を使うなら工事前から証明書を意識する

リノベーションの住宅ローン減税で見落としやすいのが、対象工事であることを証明する書類です。

増改築の住宅ローン減税では、一定の場合に「増改築等工事証明書」が必要になります。

この証明書は、対象となる増改築等が実際に行われたことを証明するためのものです。

建築士事務所に所属する建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関など、所定の者・機関が発行します。

発行時には、工事請負契約書、設計図書、工事費の内訳、登記事項証明書などが必要になる場合があります。

減税を使うつもりなら、工事が終わってから初めて相談するのではなく、契約前に施工会社へ「住宅ローン減税を利用したい」と伝えておくことが重要です。

施工会社自体が証明書を発行できるとは限らないため、「誰が発行するのか」「発行費用はいくらか」「どの書類を残しておく必要があるか」まで確認しておきましょう。

住宅ローン減税の初年度は確定申告が必要

住宅ローン減税を初めて受ける年は、会社員であっても原則として確定申告を行います。

増改築の場合、主に次のような書類を使用します。

適用する制度や工事内容によって必要書類は変わるため、実際の申告時には国税庁の最新情報を確認してください。

給与所得者の場合、2年目以降は必要書類を勤務先へ提出することで年末調整を利用できる場合があります。

住宅ローン減税とリフォーム促進税制は別の制度

リフォーム・リノベーションで利用できる税制は、住宅ローン減税だけではありません。

一定の耐震改修、省エネ改修、バリアフリー改修、長期優良住宅化リフォーム、子育て対応改修などでは、リフォーム促進税制を利用できる場合があります。

制度	住宅ローン減税（増改築）	リフォーム促進税制
主な考え方	10年以上の住宅ローンを利用して一定の増改築をする	一定の性能向上等を目的とした対象工事をする
ローン	10年以上の借入が必要	ローンの有無にかかわらず対象になる制度がある
主な対象	一定の増築・改築・修繕・模様替え等	耐震・省エネ・バリアフリー・子育て対応等
併用	所得税の住宅ローン減税（増改築）とリフォーム促進税制は原則として併用不可

同じ工事について住宅ローン減税とリフォーム促進税制の所得税控除を両方受けられるとは限りません。

どちらを利用できるか、どちらが有利かは、借入額・工事内容・所得税額などによって変わります。

また、所得税とは別に、対象となる改修では固定資産税の減額措置を利用できる場合もあります。

税制の組み合わせは個別条件によって異なるため、施工会社だけで判断せず、必要に応じて税務署や税理士へ確認してください。

補助金を使う場合は住宅ローン減税の対象工事費にも注意する

断熱・省エネ・子育て対応などのリノベーションでは、国や自治体の補助金を利用できることがあります。

ただし、住宅ローン減税（増改築）の工事費要件を判定するときは、対象工事費から補助金等を差し引いて計算します。

たとえば対象工事費が120万円でも、その工事について30万円の補助金を受け、税制上差し引く必要がある場合は、差引後90万円となります。

この場合、100万円超という工事費要件を満たさない可能性があります。

補助金と減税は「両方使えるか」だけでなく、補助金を差し引いた後も住宅ローン減税の要件を満たすかまで確認しましょう。

リノベーションで住宅ローン減税を使うための確認手順

住宅ローン減税を資金計画に入れるなら、次の順番で確認すると手戻りを減らせます。

特に重要なのが、工事契約前に税制利用の予定を施工会社へ伝えることです。

工事完了後に必要な証明が取れないとわかっても、施工内容や記録をさかのぼって変更することは難しくなります。

住宅ローン減税を前提に見積もりを見るときのチェックポイント

リノベーションの見積もりでは、単に総額だけを確認するのではなく、税制上の対象工事を確認できるようにしておくことが重要です。

工事請負契約書で「リノベーション工事一式」としか確認できない状態より、工事項目や金額を確認できる見積書・内訳書を残しておくほうが後の手続きもしやすくなります。

リノベーションの住宅ローン減税についてよくある質問

リノベーションローンでも住宅ローン減税を受けられますか？

ローンの商品名だけでは判断できません。返済期間が10年以上であることや、対象となる増改築等を行っていること、工事費・床面積・所得などの要件を満たせば対象になる可能性があります。

利用する金融機関と施工会社の双方へ、住宅ローン減税を利用したいことを事前に伝えてください。

2026年のリノベーションの住宅ローン減税はいくらですか？

所有している自宅へ一定の増改築を行う場合、借入限度額2,000万円、控除率0.7%、控除期間10年間です。計算上の最大控除額は140万円です。

ただし、実際の控除額は年末時点のローン残高や所得税額などによって変わります。

中古マンション購入＋リノベーションでも住宅ローン減税を使えますか？

一定の条件を満たせば利用できます。ただし、中古住宅を購入する場合は、単なる増改築だけではなく「既存住宅の取得」としての住宅ローン減税も関係します。

2026年以降は省エネ性能の高い既存住宅で借入限度額や控除期間が拡充されているため、住宅性能も確認しましょう。

壁紙の張り替えだけでも住宅ローン減税を受けられますか？

壁紙の張り替えや床の張替といった単なる模様替えや修繕のみの工事では、原則として住宅ローン減税の対象外となります。

減税を受けるには、一定の規模以上の増改築や省エネ・バリアフリー改修などの要件を満たす必要があります。

住宅ローン減税とリフォーム減税は併用できますか？

住宅ローン減税（増改築）とリフォーム促進税制による所得税控除は、同じ年について原則として併用できません。

利用できる制度と有利になる制度は工事内容や借入額によって異なるため、税務署や税理士などへ確認してください。

増改築等工事証明書は施工会社が発行してくれますか？

施工会社であれば必ず発行できるわけではありません。建築士事務所に所属する建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関など、制度で定められた発行主体があります。

工事契約前に、誰へ証明書発行を依頼するのか確認しておくことをおすすめします。

住宅ローン減税は2年目も確定申告が必要ですか？

給与所得者の場合、初年度は原則として確定申告が必要ですが、2年目以降は必要書類を勤務先へ提出して年末調整で控除を受けられる場合があります。

まとめ｜住宅ローン減税を使うならローン契約・工事契約前に確認する

リノベーションでも、一定の条件を満たせば住宅ローン減税を利用できます。

2026年以降に自宅へ一定の増改築を行う場合は、年末ローン残高等の0.7％を10年間、借入限度額2,000万円まで控除できる制度があります。

ただし、リノベーション工事であれば何でも対象になるわけではありません。

返済期間10年以上、対象工事費100万円超、一定の増改築等、床面積、所得、入居時期など複数の条件を満たす必要があります。

さらに、中古住宅を購入してリノベーションする場合は、既存住宅の取得に対する住宅ローン減税も関係するため、自宅リノベーションとは控除期間や借入限度額が異なる可能性があります。

住宅ローン減税を資金計画へ組み込む場合は、物件購入や工事請負契約の前に、金融機関・施工会社へ制度を利用したいことを伝え、必要な証明書まで確認しておきましょう。

税制は個別の所得・住宅・工事条件によって適用可否が変わります。最終的な判断や確定申告については、国税庁・税務署・税理士などへ確認してください。